2026年第一季度，上海甲级写字楼市场依旧承受较大压力。第一季度为传统淡季，叠加市场需求疲软、新增供应持续入市的影响，净吸纳量仅录得3.3万平方米；全市平均净有效租金同比下降超过10%，空置率维持在高位区间，短期内供需矛盾尚未看到实质性改善迹象。从整体表现来看，市场仍处于底部探寻阶段。
2026年第一季度，录得上海全市甲级写字楼市场存量1,822万平方米。
2026年第一季度，写字楼市场需求亟待提振。本季度净吸纳量仅3.3万平方米，环比锐减75%，同比下滑34%。
第一季度，原定于第一季度竣工入市的项目延迟交付，录得1个新项目入市，位于徐汇区，新增供应面积21.6万平方米。2026全年预计新增供应量达76.1万平方米。
第一季度，上海写字楼市场整体空置率环比上升0.7个百分点至22.7%，较去年同期上升2.1个百分点。
本季度市场平均租金延续下行趋势，环比下降1.6%至5.75元每平方米每天，同比下降10.1%。
上海核心区与次中心区子市场
Q1 2026租金与空置率表现
租金对比（人民币每平方米每天）
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空置率对比
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第一季度，新增供应继续对空置率形成上行压力，而需求侧恢复节奏滞后。在供需错配之下，租金仍处下行周期。
CBD核心区租金仍维持分化，南京西路与外滩板块租金高位坚挺，而部分次中心区在竞争中压力加剧，市场空置率高企。
行业需求结构方面，专业服务、金融和消费品为本季度前三大需求来源。消费品行业再次跻身前三位，零售快消表现突出，消费刺激政策成效开始显现。
2026年第一季度，在供需格局未见明显改善的情况下，市场租金已处于历史最低位，空置率则攀升至历史最高水平。未来三年，市场预计将迎来约240万平方米的新增供应，短期内供需结构难有明显改善，写字楼空置率或进一步上升。
上海甲级写字楼市场趋势
2020-2028F
总体来看，上海写字楼市场在2026年一季度呈现“供需关系尚未改善，市场仍在寻底”的状况。在此背景下，高力国际建议：
对租户：把握议价窗口，优化办公策略。当前租金处于多年低位，是企业成本优化与空间升级的窗口。可考虑升级办公环境、或与业主争取更灵活的租赁条件。
对业主：提升运营能力、强化差异化竞争。从强化楼宇服务、空间创新、配套升级着手，提升项目吸引力；针对重点行业客户提供定制化产品方案，精准匹配产业需求；探索“商改创”“商改租”路径以提升资产流动性。
对投资者：关注长期价值与潜在反转周期。市场在底部阶段往往孕育结构性机会，优质资产的长期价值仍具备吸引力，建议关注核心区优质资产的价格调整窗口。
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